Comme souvent dans la gestion de patrimoine, il est question de décider d’arbitrage… Si cela semble évident quand il s’agit d’un portefeuille de valeurs mobilières, l’arbitrage du patrimoine immobilier est tout aussi important.
L ’arbitrage est un outil indispensable à la gestion d’un patrimoine immobilier, des décisions à prendre pour un investissement locatif éclairé. Plusieurs raisons peuvent motiver votre arbitrage : la faible rentabilité locative du bien, un niveau de contrainte élevé d’une gestion à distance, mais également l’état du bien et la nécessité de travaux. Concernant ce dernier aspect, la nouvelle règlementation en matière de performance énergétique (DPE), qui s’appliquera dès le 25 août 2022, va réellement impacter le marché immobilier. Dès cette date, les loyers des logements classés F ou G seront gelés et à partir de janvier 2023, il y aura interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an, les logements notés G. Passée cette échéance, les logements concernés (90 000 au total dont 70 000 privés) ne pourront alors plus être proposés à la location.
Dans une étude publiée par la magazine Capital* en février de cette année, plusieurs tendances laissent à penser que de nombreux propriétaires anticipent déjà cette nouvelle réglementation, ainsi les transactions de logements F et G ont été multipliés par deux en seulement un an. Un second aspect de cette étude montre une dépréciation de la valeur du bien d’environ 25 % depuis juin 2021.
C’est suivant la caractéristique du bien… Pour un appartement en copropriété par exemple, la décision d’entreprendre des travaux d’isolation, de ventilation ou de chauffage n’est pas toujours simple. Nous irons plus loin dans ce raisonnement d’arbitrage ou de constitution de patrimoine. La recherche de rentabilité locative est un objectif, souvent cumulé à d’autres, comme le besoin de défiscalisation… Toujours sécurisé sur le long terme, ce qui est la base de ce type d’investissement.
Par conséquent, il peut être pertinent de se tourner vers d’autres options d’investissements immobiliers, plutôt que d’engager des travaux partiellement défiscalisés ou subventionnés et dont l’impact sur la valeur locative n’est pas toujours significatif.
Nous évoquions dans un précédent numéro l’investissement dans l’immobilier ancien de caractère situé en cœur de ville et dans la région. Ce dernier présente de nombreux avantages dont l’acquisition d’un bien rénové aux normes actuelles et dans les règles de l’art, d’immeubles de caractère à forte rentabilité locative et adossés à différents dispositifs de défiscalisation : déficit foncier – Denormandie – Pinel optimisé en déficit foncier – Malraux – Monument historique.
En période de déclaration fiscale, la question de l’arbitrage est d’actualité…
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* www.capital.fr/immobilier/immobilier-quelavenir-pour-les-passoires-thermiques-1429626
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